[부동산 지식] 임대차 제도 개선 및 임대차 계약 갱신 청구권의 모든 것! (feat. 질의응답)

임대차 제도 개선 및 임대차 계약 갱신 청구권의 모든 것!

오늘은 임대차 계약 갱신 청구권이 무엇인지? 어떻게 갱신을 받거나 인정받을 수 있는지? 임대차계약갱신청구권에 대한 질의응답 (Q&A)를 알아보겠습니다.

임대차 계약 갱신 청구권이란?

임대차 만료 기간이 다가올 때 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있다. 다만 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못한다.

법령 : 주택임대차보호법 (약칭 : 주택임대차법)
주요조문
- 제6조(계약의 갱신)
  - ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
  - ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
  - ③ 2기(期)의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
- 제6조의3(계약갱신의 요구 등)
  - ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
    - 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
    - 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
    - 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
    - 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
    - 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
    - 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
    - 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
    - 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
    - 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
  - ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
  - ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
  - ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

1. 당사자 합의에 따른 갱신

임대차 만료 기간이 다가올 때 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건이나 그 기간 등의 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있다.

이러한 합의 갱신은 임대차 관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별된다. 임대차 기간 중에 미리 일정 기간의 연장을 합의하는 기간 연장의 합의와도 구별된다.

합의 갱신이 이루어질 경우 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 결정된다. 임대차 계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우 변경 내용에 대해 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있다.

전세권에 대한 합의 갱신의 경우 전세권은 그 존속기간의 결정 여부와 상관없이 당사자의 합의로 갱신할 수 있다. 하지만 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. 또한 전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야만 효력이 발생한다.

2. 주택임대차보호법에 따른 묵시의 갱신

임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우는 2개월, 그 전의 계약은 1개월) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 동일하다. 또한 묵시의 갱신이 이루어지면 그 임대차의 존속기간은 2년이 된다.

계약 당사자인 임대인 혹은 임차인 일방이 임대차 기간이 끝나면 더 이상 임대차 관계를 존속시키지 않겠다는 갱신 거절이나 계약조건의 변경 통지를 한 경우 그 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되지 않는다. 계약조건 변경의 통지는 임대차 기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경할 것이며 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차 관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 의미한다. 해당 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 명시해야 한다.

임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 묵시의 갱신을 할 수 없다. 따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료된다.

주택임대차보호법에 따르면 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고 2년의 임대차 기간을 주장할 수도 있다. 이 경우 묵시적 계약 해지의 효과는 임대인이 해지의 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생한다.

3. 계약갱신요구권

주택임대차보호법에 따르면 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우는 2개월, 그 전의 계약은 1개월) 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못한다.

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 사용할 수 있고 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 이때 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 차임 등의 증감청구권의 범위에서 증감할 수 있다. 또한 계약갱신요구권 행사는 명확한 의사표시를 하는 경우에 한정되기 때문에 묵시적 갱신은 갱신 요구권의 행사로 인정되지 않는다.

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있거나 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실해 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등에는 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다.

임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 임대인 본인을 포함한 그의 직계존속이나 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에도 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다.

이러한 사유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 집주인이 살겠다고 하며 세입자가 갱신해 같은 집에서 살 수 있는 기간인데도 세입자에게 나가라고 했는데 실제로 그 기간 동안 집주인이 살지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있다는 말이다.

이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있었다면 이를 따른다. 하지만 이러한 합의가 없었을 경우 갱신거절 당시의 월차임의 3개월분에 해당하는 금액과 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액이 2년분에 해당하는 금액 중 큰 금액으로 손해배상액을 산정한다.

4. 계약 갱신 청구권 사례 - 별다른 말이 없는 임대인

임차인 A는 임대인 B와 2018년 8월 1일 계약기간 2년의 주택임대차계약을 체결했다. 2020년 5월 현재 B는 A에게 계약 갱신에 대해 어떻게 할 것인지 별다른 말이 없다.

이때 A와 B의 주택임대차계약은 어떻게 해석되는가? 만약 2020년 6월 B가 A의 계약 갱신을 거절한다면 어떻게 되는가?

임대인과 임차인이 모두 특별히 별도의 말이나 행동이 없는 경우 임대차계약은 갱신된 것으로 본다.

묵시적 갱신이 인정되기 위해선 임차인 A와 임대인 B가 주택임대차계약 종료 시점인 2020년 7월 31일을 기준으로 6개월 전부터 1개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우는 2개월) 전의 기간에 서로에게 갱신 거절이나 계약 조건 변경의 통지를 하지 않았어야 한다.

사례의 경우 묵시적 갱신을 통해 원래의 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차가 된 것으로 해석된다. 묵시적 갱신이 된 경우에는 다시 계약서를 작성할 필요가 없다. 만약 임대인의 요구로 새로 계약서를 작성했다면 확정일자를 받은 종전의 계약서를 그대로 보관하면 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

묵시적 갱신이 된 경우에도 그 존속기간은 2년이 되지만 임차인 A는 언제든지 B에게 계약의 해지통보를 할 수 있고 그 해지 효과는 통보 후 3개월이 지나면 발생한다.

임대인 B가 2020년 7월 31일을 기준으로 6개월 전부터 1개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우는 2개월) 전까지의 기간에 임차인 A에 대해 갱신거절의 통지나 조건을 변경하는 의사표시를 하더라도 A는 그 기간에 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 이 경우 기존 계약 조건에 따라 갱신된다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 보증금을 5%를 초과하지 않는 범위에는 증액이 가능하다.

임대차 계약 갱신 청구권 질의 응답 (Q&A)

주제 : 갱신요구권 행사

임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나요?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.

임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나요?

임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신요구권을 행사하여야 합니다.

’1개월 전까지‘의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.

(예시) 계약만료일이 ’20. 9. 30. 인 경우 ’20. 8. 30. 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 함

다만, ’20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 함을 주의하야야 합니다.

※계약갱신요구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, ’20.6.9개정)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용

(예시) ’20. 12. 20. 체결된 계약 또는 같은 날 묵시적 갱신이 된 계약은 위 계약의 기간만료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사하여야 함

임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나요?

갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장됩니다.

묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

가능합니다.

묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문입니다.

계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

※계약갱신요구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, ’20.6.9개정)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용

법 시행 시 계약기간이 남아있으면 모두 갱신요구 할 수 있나요?

가능합니다.

기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여됩니다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 합니다.

(’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상 계약기간이 남아있어야 합니다.)

개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 없습니다.

계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 ’20. 7. 31.부터 ’20. 8. 31.사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇인가요?

계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

4년 이상을 이미 거주한 경우에도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 후에도 계약갱신 청구가 가능한가요?

보증금의 일부를 돌려받았다고 하더라고 임차인의 지위를 유지하고 있다면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구 가능합니다.

※주택임대차보호법 제4조 ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우에는 어떻게 되나요? (’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

Q-1

임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

A-1

불가능합니다.

이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증(계약금 수령 입증, 계약서 등)할 수 있어야합니다.

임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

Q-2

임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있나요?

A-2

가능합니다.

Q-3

임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있나요?

A-3

가능합니다.

다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

※(사례) 임차인 甲과 임대인 乙이 `18.9월~`20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, `20.6월에 상호간 합의로 `20.9월~`22.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액

임차인 甲은 `20.8월(계약종료 1개월전까지)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나,

8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `22.8월(계약종료 1개월전까지)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능

계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

그렇지 않습니다.

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다.

※임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야합니다.

계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다.

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나요?

임대차계약서를 반드시 작성해야하는 것은 아닙니다. 임대차계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시하여 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋습니다.

주제 : 갱신의 거절

임대인이 매도하려는 목적으로 갱신 거절이 가능한가요?

불가능합니다.

임차인의 갱신요구에 대한 거절은 주택임대차보호법 상 갱신거절 사유에 포함되어 있는 경우에만 가능합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나요?

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 규정 및 사례는 다음과 같습니다.

규정(개정 주임법 제6조의3제1항)		CASE
1호	임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우	1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우
2호	임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
3호	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우	임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우 * 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
4호	임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우	임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우
5호	임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우	1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
6호	임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우	주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실
7호	임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우	-
8호	임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우	-
9호	그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우	임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우 * 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하나요?

임차인에게 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 직접 거주 필요성을 통보하고 입주할 수 있습니다.

임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 해당 주택을 공실로 남길 경우 손해배상책임 여부는 어떻게 되나요?

개정 주택임대차보호법에서 임대인의 실거주 의무는 없습니다.

다만, 임대인이 직접 거주를 목적으로 임차인의 갱신을 거절했으나 임차인이 요청한 갱신기간 동안 제3자에게 임대를 하는 경우 기존 임차인은 임대인에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하나요?

임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있습니다.

※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정

(1) 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

(2) “(1)”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

② 『임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료』의 2년 분에 해당하는 금액

③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

임차인이 허위로 갱신을 거절해서 피해가 발생하지는 않을까요?

이번 계약갱신청구권 도입 시 임대인과 임차인의 균형 잡힌 관계를 만들기 위해 임대인이 직접 거주를 희망할 경우 갱신을 거절할 수 있도록 하였습니다. 다만, 일부 이를 악용하여 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위해, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 임대인이 제3자에게 임대한 사실이 발견되면 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 했습니다.

정부는 임차인들이 허위의 갱신거절로 인해 피해를 보지 않도록, 임대인의 직접 거주를 이유로 계약의 갱신을 거절당한 임차인이 계약갱신을 요구한 기간 동안 기존 임차거주 주택에 제3자가 임대 거주했는지 여부 등 임대차 정보를 열람할 수 있도록 하여 손해배상제도의 실효성을 높일 것입니다.

※ [현행] 임대인, 임차인, 소유자, 금융기관 등 → [개선] 갱신거절 임차인 추가

개정 주택임대차보호법 시행으로 임대인의 재산권이 침해되지는 않나요?

계약갱신청구권제도가 시행되어 임대인이 자신의 주택을 매도할 수 없게 되었다는 것은 사실과 다릅니다.

임대인이 임대를 놓은 상황에서 주택을 제3자(매수인)에게 매도하는 것에 아무런 문제가 없으며, 기존 임대인과 임차인의 임대차 계약이 제3자(매수인)에게 승계된다는 것은 이미 주지의 사실입니다.

개정 전 주택임대차보호법 하에서도 임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었으며,

새로운 임대인이 매입한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장하고 난 후 매수한 주택에 입주할 수 있었던 만큼, 계약갱신청구권 도입으로 인해 달라지는 것은 없습니다.

한편, 토지거래허가구역 내에서 주택을 처분하려면 실거주자에게만 매도해야 하기 때문에 계약갱신청구권 도입으로 주택 처분이 어려워 졌다는 주장도 있으나,

계약갱신청구권이 시행되어도 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등에 한하여 계약갱신의 거절이 가능하므로 달라지는 것은 없습니다.

주제 : 임대료 상한

임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되나요?

임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용

임대인은 임대차기간 동안 1년 마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나요?

그렇지 않습니다.

임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐이지 임차인이 이 증액청구에 반드시 응해야하는 것은 아니고, 꼭 5%를 증액해주어야 하는 것도 아닙니다.

계약갱신 시 증액의 경우라면 임대인과 임차인은 협의를 통해 기존 임대료를 기준으로 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있는 것입니다.

계약기간 중 임대료 증액은 현재의 임대료가 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하기 아니하게 된 때에는 장래를 항하여 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐 무조건 5%를 증액할 수 있는 것은 아닙니다. 증액을 청구하는 측에서 위와 같은 사유를 증명하여야 할 것입니다.

임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하나요?

그렇지 않습니다.

5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 1년에 5% 제한인가요? 무조건 5%를 올려야한다는 것인가요?

갱신 시 임대료 상한은 갱신 시점 기준 임대료의 5%가 상한이며, 5%이내에서 협의하여 정해지는 것이므로, 무조건 5%를 올리도록 한 것은 아닙니다.

지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되나요?

지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능합니다.

이번 주택임대차보호법 개정안에서 일률적으로 전국 5%를 우선 시행하고, 추후 필요시 지자체가 5% 이내의 범위에서 정하도록 한 것은 전월세시장의 신속한 안정을 위해서입니다. 지자체 별 임대료 상한율은 지자체 별로 충분히 검토하여 가급적 통일된 시기에 시행되도록 할 것입니다.

지자체 별 임대료 상한율은 지자체 별로 충분히 검토하여 가급적 통일된 시기에 시행되도록 할 것입니다. 이번 주택임대차보호법 개정안에서 일률적으로 전국 5%를 우선 시행하고, 추후 필요시 지자체가 5% 이내의 범위에서 정하도록 한 것은 전월세시장의 신속한 안정을 위해서입니다.

지자체는 관할 구역별 주택수급 상황, 전월세 시장의 여건을 고려하여 필요한 경우 전국 기준보다 낮은 상한율을 적용할 수 있으며, 이를 위해 면밀한 검토가 필요한 것이 사실입니다. 다만, 모든 지역별 기준을 세세히 정하여 입법하기에는 지나치게 장기간이 소요되므로 전국적 기준을 우선 수립하고, 지역별 기준을 추후 설정하여 시장의 안정을 도모한 것입니다.

정부와 지자체는 지역별 상한 적용방안을 구체적으로 논의할 것이며, 시장의 혼란을 방지하기 위해 조례상 시행시기 및 적용례를 통일하는 방안을 검토 중입니다.

주제 : 임대인 변경

계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나요?

그렇지 않습니다.

임차 중인 주택의 매도는 임차인이 거주하고 있어도 아무런 영향 없이 가능합니다.

법 시행 이전에 임대인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구가 가능한가요?

가능합니다.

법 시행 이전에 임대인이 바뀌고, 바뀐 임대인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나요?

가능합니다.

다만, 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 합니다.

주제 : 전월세 전환

계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한가요?

개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의가 없는 한 곤란합니다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 * 이 적용됩니다.

*(법정전환율) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 “기준금리(現 0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 적용합니다.

※(사례) 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환 예시

(전세 5억원) → 보증금 3억원 월세 67만원 or 보증금 2억원 월세 100만원

주택임대차보호법상 법정 월차임 전환율은 언제 적용되나요? 의무사항인가요?

임대차계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 의무적으로 적용되며, 법에서 정한 전환율을 초과하는 경우 그 부분은 효력이 없습니다.

법정 월차임 전환율이 10월부터 4%→ 2.5%로 개정된다고 하는데, 현재 존속중인 계약에도 소급적용 되나요?

개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용됩니다.

법정 월차임 전환율 적용방법은 무엇인가요? 보증부 월세에서 보증금을 높이려면 어떻게 해야 하나요?

법정 월차임 전환율은 임차인 보호를 위해 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에만 적용되고, 월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우에는 적용되지 않습니다.

월 단위 차임을 보증금으로 전환하는 경우에는 한국감정원에서 발표하는 지역별‧규모별 전월세 전환율, 주변 시세 등을 참고하여 임대인과 임차인간에 협의하여 보증금 전환 비율을 결정할 수 있습니다.

이상으로 임대차 계약 갱신 청구권에 대하여 이모저모를 알아봤습니다. 불안정한 부동산 시장에서 아는 것이 힘입니다. 이웃님들이 이 글을 통해 전월세 갱신시 손해를 보지 않기를 바랍니다.

<출처 : 부동산대책 정보사이트 정책풀이집>

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