[2022 주택청약 FAQ 3탄] 2. 일반공급

개과천선의 알쓸부잡_주택청약 FAQ_청약자격,일반공급,특별공급,우선공급,소득산정,자산산정,주택공급절차,사전청약,전매제한,거주의무

☞ 목 차 ☜

Ⅱ 일반공급

1. 공통사항

Q147. 외국인이 투기과열지구 또는 청약과열지역에서 1순위로 청약이 가능한지 여부?

2. 민영주택 가점제

가. 가점 산정기준

Q148. 청약신청자가 외국인인 경우 가점제 산정 방법은?

Q149. 외국인이 귀화를 하여 내국인이 되어 청약신청 할 경우 가점제 산정 방법은?

나. 무주택기간

Q150. 청약가점제의 무주택 기간 계산방법은?

Q151. 1주택을 소유하고 있는 경우 민영주택 청약을 위한 가점제 항목 중 무주택기간 점수는 몇 점으로 산정하여야 하는지?

Q152. 이혼 및 재혼시 무주택기간 산정방법

Q153. 신청자가 만 30세 이전에 최초 혼인을 하였고, 이후 이혼·재혼한 경우 무주택기간 산정방법은?

다. 부양가족

Q154. 부양가족 가점에 본인도 포함되는지?

Q155. 외국인 배우자의 부양가족 인정여부

Q156. 혼인 또는 혼인 후 이혼한 직계비속은 부양가족으로 인정이 가능한지?

Q157. 해외체류에 따른 직계 존·비속 부양가족 인정 기준

Q158. 직계존속, 또는 그 배우자가 주택을 소유하고 있는 경우 부양가족 인정여부 (주택을 소유하고 있는 직계존속이 만60세 이상인 경우, 직계존속이 소유한 주택이 소형저가주택에 해당하는 경우)

Q159. 직계존속이 부양가족으로 인정받기 위해서는 세대주여야 하는지

Q160. 직계존속 부양가족 인정기준은 청약신청자가 세대주로 변경된 시점부터 3년 이상 인지 주민등록표에 등재된 날부터 3년 이상 인지?

Q161. 직계존속이 주민등록이 분리된 배우자의 주민등록등본에 2년 거주하다가 청약자의 주민등록등본에 세대원으로 전입하여 1년 거주한 경우 동 기간을 합산하여 인정할 수 있는지?

Q162. 증빙서류로 제출한 가족관계증명부에는 생모가 등재되어 있지 않으나 주민등록초본에는 생모가 등재되어 있는 경우 직계존속으로 인정받을 수 있는지?

Q163. 동일 주소지에 거주하더라도 부모와 자녀가 주민등록등본이 분리되어 세대가 분리된 경우 민영주택 청약가점에서 부양가족 인정이 가능한지 여부?

Q164. 민영주택 가점제 부양가족 산정 시 재혼배우자의 미혼자녀를 부양가족으로 인정받을 수 있는 지?

Q165. 청약신청자의 부친이 재혼한 경우 부친의 배우자를 부양가족으로 인정할 수 있는지?

Q166. 의무복무 중인 자녀는 부양가족으로 인정되는지?

3. 민영주택 추첨제

Q167. 1주택세대구성원도 무주택세대구성원과 동일한 자격으로 추첨에 참여할 수 있는지?

Q168. 청약 추첨제 당첨자 인데 가점제 오류로 부적격 처리될 수 있는지?

Q169. 기존주택 처분 조건으로 추첨제에 당첨되었으나 계약을 포기한 경우에도 처분 서약한 기존주택을 처분하여야 하는지?

Q170. 기존주택 처분 조건을 이행하지 않은 경우?

Q171. 기존주택 처분 조건으로 당첨된 후, 해당 주택을 처분하였으나 새로운 주택을 다시 취득한 경우에는?

Q172. 기존주택 처분조건으로 청약을 신청하였으나, 신청한 주택형이 미달되었거나 예비입주자로 당첨된 경우 기존주택 처분의무

Q173. 기존주택 처분조건으로 청약을 신청하여 당첨이 되었으나, 처분서약한 주택이 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 각 호에 따라 무주택으로 인정이 가능한 경우 처분의무

Q174. 주택으로 인정되는 분양권도 처분서약의 대상이 되는지, 처분서약 대상이 되지 않는다면 언제부터 처분서약이 가능한지?

Q175. 정비사업 진행중인 주택을 기존주택 처분 서약할 수 있는지?

Q176. 동일한 세대원에게 주택을 증여하는 경우에도 처분으로 인정이 되는지?

4. 미분양 주택 공급

Q177. 공급물량보다 청약신청자 수가 적어 미분양이 예상되는 경우, 정당계약체결일 이전에 입주자 모집이 가능한지?

Q178. 준공때까지 미분양이 발생하여 사업주체(건설사)가 보존등기후 처분 시 일정 시간이 경과한 경우 모집공고 승인받은 분양가격 이상으로 판매해도 되는지?

Q179. 공급규칙 제28조제10항제2호에 따라 2년이상 임대후 입주자모집승인을 받아 공급할 경우 선착순 분양을 할 수 있다 에서 일부 살고 있는 기존 입주자를 전부 내보내고 입주자 모집승인을 받아야 되는지, 아니면 살고 있는 상태에서 입주자 모집승인을 받아야 되는지?

1 공통사항

▣ 일반공급 1순위 자격 및 선정기준

* 2순위 : 1순위에 해당하지 않는 자

▣ 입주자 선정 기준

* 2순위 : 추첨의 방법으로 입주자 선정(경쟁 발생 시)

Q147

외국인이 투기과열지구 또는 청약과열지역에서 1순위로 청약이 가능한지 여부?

투기과열지구 및 청약과열지역에서 1순위로 청약을 신청하기 위해서는 반드시 세대주여야 합니다.

그러나, 외국인이 ‘출입국관리법 시행규칙’ 별지 제139호 서식(외국인등록 사실증명)에 외국인 ‘세대주’로 기재되었더라도 주민등록법상의 세대주 또는 세대원으로 보기어려운바, 무주택세대구성원 자격을 필요로 하는 국민주택을 공급받을 수 없으며, 세대주 요건이 있는 투기과열지구 또는 청약과열지역 내 민영주택 일반공급시 1순위 자격이 제한됩니다.

그러나 외국인이라도 모든 주택에 청약이 불가능한 것은 아니며, 투기과열지구 및 청약과열지구에서는 2순위 자격으로 청약 신청이 가능하며, 세대주·세대원 자격을 필요로 하지 않는 비규제지역의 민영주택 일반공급의 경우 1순위 청약 신청이 가능합니다.

2 민영주택 가점제

가. 가점 산정기준

* 가점제 적용 제외 대상자

- 1주택 소유 세대(수도권 공공주택지구, 투기과열지구 및 청약과열지역 청약 시에만 적용)

- 과거 2년 이내에 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자

Q148

청약신청자가 외국인인 경우 가점제 산정 방법은?

청약신청자가 외국인인 경우 민영주택 가점제 항목 중 입주자저축가입기간은 내국인과 동일한 기준이 적용되어 가점을 적용받을 수 있으나,

가점제 중 무주택기간 및 부양가족은 내국인과 혼인하여 내국인 배우자가 있는 경우에만

내국인과 동일한 무주택기간(만 30세부터, 만 30세 이전 혼인 시 혼인신고일부터) 및

부양가족 가점을 인정받을 수 있습니다.

Q149

외국인이 귀화를 하여 내국인이 되어 청약신청 할 경우 가점제 산정 방법은?

외국인이 귀화를 한 경우 내국인과 동일한 기준을 적용하여 입주자저축가입기간, 무주택기간 및 부양가족 가점을 산정합니다. 또한, 과거 외국인 신분일 때의 기간을 제외하지 않습니다.

* 35세에 귀화하여 40세에 청약하는 무주택인 귀화 내국인의 무주택기간은 만30세부터 기산하여 10년 인정

나. 무주택기간

▣ 주택공급에 관한 규칙 [별표 1]

1. 가점제 적용기준

가. 무주택기간 적용기준

1) 입주자모집공고일 현재 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다.

3) 무주택기간은 주택공급신청자와 그 배우자를 기준으로 하고, 주택공급신청자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속하여 무주택인 기간으로 하되, 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 기산한다. 이 경우 주택공급신청자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날(2회 이상 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 최근에 무주택자가 된 날을 말한다)부터 무주택기간을 산정한다.

Q150

청약가점제의 무주택 기간 계산방법은?

입주자모집공고일 현재 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 경우 청약신청자와 그 배우자를 기준으로 무주택기간을 산정하여야 합니다.

청약신청자의 배우자의 경우 혼인 이후 주택을 소유한 이력이 있는 경우에만 무주택기간에 영향을 미치며, 배우자의 혼인 이전 주택소유 이력은 청약신청자의 무주택기간 산정에 영향을 미치지 않습니다.

청약신청자 명의로 한 번도 주택을 소유한 이력이 없고, 배우자 또한 혼인 이후 주택을 소유한 이력이 없는 경우 무주택기간은 청약신청자가 만 30세가 되는 날부터 계속하여 무주택인 기간으로 하되, 만30세가 되기 전에 최초로 혼인한 경우에는 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 산정하여야 합니다.

Q151

1주택을 소유하고 있는 경우 민영주택 청약을 위한 가점제 항목 중 무주택기간 점수는 몇점으로 산정하여야 하는지?

수도권에 지정된 공공주택지구, 투기과열지구 및 청약과열지역에서 가점제로 입주자를 선정하는 경우 1주택 소유자는 가점제 신청이 불가하며, 그 이외의 지역의 경우 세대 내에서 1주택을 소유하고 있어도 가점제 신청은 가능하나 무주택기간 점수를 “0”점으로 산정하여야 합니다.

Q152

이혼 및 재혼시 무주택기간 산정방법

이혼한 전 배우자의 주택소유 이력 및 재혼한 배우자의 혼인 전 주택소유여부는 청약신청자의 무주택기간 산정 시 영향을 미치지 않습니다.

다만, 청약신청자가 이혼 후 동일인과 재결합하는 경우에는 재결합한 배우자의 이혼기간 동안의 주택소유 이력도 청약자의 무주택기간 산정 시 고려하여야 합니다.

다시 말해, 부부가 법적으로 이혼한 시점부터 다시 법적인 부부로 재결합한 시점 사이에 배우자의 주택소유 이력이 있는 경우 그 주택소유 이력도 민영주택 가점제 적용시 무주택기간 산정에 적용하여야 합니다.

(예) 이혼한 배우자가 이혼 후 주택을 소유하다가 재결합 전 주택을 매도한 경우, 매도한 시점부터 무주택 기간 산정

Q153

신청자가 만 30세 이전에 최초 혼인을 하였고, 이후 이혼·재혼한 경우 무주택기간 산정방법은?

청약신청자가 최초 혼인 이후 한 번도 주택을 소유한 적이 없고, 재혼한 배우자 또한 재혼 이후 주택을 소유하지 않았다면 최초 혼인신고일부터 무주택기간을 기산합니다.

다. 부양가족

▣ 주택공급에 관한 규칙 [별표1]

1. 가점제 적용기준

나. 부양가족의 인정 적용기준

1) 부양가족은 입주자모집공고일 현재 주택공급신청자 또는 그 배우자(주택공급신청자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 세대원으로 한다. 다만, 자녀의 경우 미혼으로 한정한다.

2) 주택공급신청자 또는 그 배우자의 직계존속은 주택공급신청자가 입주자모집공고일 현재 세대주인 경우로서 입주자모집공고일을 기준으로 최근 3년 이상 계속하여 주택공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족으로 본다. 다만, 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있는 경우에는 직계존속과 그 배우자 모두 부양가족으로 보지 않는다.

3) 주택공급신청자의 30세 이상인 직계비속은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 1년 이상 계속하여 주택공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족으로 본다.

Q154

부양가족 가점에 본인도 포함되는지?

청약신청자 본인은 부양가족에 포함되지 않습니다.

Q155

외국인 배우자의 부양가족 인정여부

민영주택 가점제 부양가족 산정 시 외국인이 배우자인 경우에는 가족관계증명서 등으로 법적 부부의 관계가 확인이 되면 주민등록표등본에 등재되지 않더라도 부양가족으로 인정을 받을 수 있습니다.

Q156

혼인 또는 혼인 후 이혼한 직계비속은 부양가족으로 인정이 가능한지?

「주택공급에 관한 규칙」 [별표1] 제1호나목1)에 따르면 부양가족은 입주자모집공고일 현재 주택공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 세대원으로 하되, 자녀의 경우 미혼으로 한정하고 있으므로 혼인한 자녀의 경우에는 부양가족으로 인정되지 않으며, 이혼한 자녀 또한 부양가족으로 인정되지 않습니다.

또한, 주택공급 신청자의 미혼인 30세 이상인 직계비속은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 1년 이상 계속하여 주택공급 신청자 또는 그 배우자와 동일한 주민등록표상에 등재되어 있는 경우에 부양가족으로 인정되며, 손자녀의 경우 부모가 모두 사망한 미혼의 손자녀인 경우에만 부양가족으로 인정됩니다.

Q157

해외체류에 따른 직계 존·비속 부양가족 인정 기준

만 30세 미만의 미혼 직계비속은 입주자모집공고일 현재 계속해서 90일을 초과하여 해외에 체류하고 있는 경우에는 부양가족으로 인정되지 않으나, 입주자모집공고일 현재 해외에 체류하고 있더라도 계속하여 해외에 체류한 날이 90일을 초과하지 않았다면 부양가족으로 인정되며, 입주자모집고일 현재 국내에 체류하고 있다면 과거에 계속해서 90을 초과하여 해외에 체류한 적이 있더라도 부양가족으로 인정이 가능합니다.

만 30세 이상의 미혼 직계비속은 입주자모집 공고일 현재 계속하여 90일을 초과하여 해외에 체류하고 있거나, 최근 1년 기간 중 계속하여 90일을 초과하여 해외에 체류한 이력이 있는 경우 부양가족으로 인정되지 않습니다.

직계존속의 경우 최근 3년의 기간 내에 요양시설(「주민등록법」 제12조에 따라 주민등록을 하는 노인요양시설을 말함)에 거주하였거나, 계속하여 90일을 초과하여 해외에 체류한 이력이 있다면 부양가족으로 인정할 수 없습니다.

* 출국일은 해외체류기간에 포함되지 않으며, 입국일은 해외체류기간에 포함됨

* 부양가족 해외체류 여부 판단 시 입국 후 7일 이내 동일국가 재출국시 계속하여 해외 거주로 간주하는 규정은 미적용

* 청약신청자의 배우자는 국내외 체류에 관계없이 부양가족으로 인정됨

Q158

직계존속, 또는 그 배우자가 주택을 소유하고 있는 경우 부양가족 인정여부

(주택을 소유하고 있는 직계존속이 만60세 이상인 경우, 직계존속이 소유한 주택이 소형저가주택에 해당하는 경우)

「주택공급에 관한 규칙」 [별표1] 제1호 나목(부양가족의 인정 적용기준)에 의하면 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있는 경우에는 직계존속과 그 배우자 모두 부양가족으로 보지 않는다고 규정하고 있으며,

「주택공급에 관한 규칙」 [별표1] 제1호 라목(주택소유여부 및 무주택기간 산정기준)에 의하면 주택소유여부를 판정하거나 무주택기간 산정 시 제53조에 따르나, 부양가족 여부를 판단할 때에는 제53조제6호를 적용하지 않는다고 규정하고 있습니다.

따라서 주택을 소유하고 있는 직계존속(또는 그 배우자)이 만60세 이상이라는 사유로 제53조제6호가 적용되어 무주택으로 인정받는 경우에는 부양가족에서 제외되어야 하나, 직계존속이 소유한 주택이 제53조제6호를 제외한 다른 사유로 무주택으로 인정받는 경우에는 부양가족에 포함될 수 있으므로 직계존속이 무주택으로 인정되는 소형저가주택을 소유하고 있고 세대 내에서 다른 주택을 소유하고 있지 않다면 부양가족으로 인정이 가능합니다.

Q159

직계존속이 부양가족으로 인정받기 위해서는 세대주여야 하는지

공급규칙 [별표1] 나목 2)에 따라 주택공급신청자의 직계존속은 주택공급신청자가 입주자모집공고일 현재 세대주인 경우로서 입주자모집공고일을 기준으로 최근 3년 이상 계속하여 주택공급신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족으로 봅니다.

따라서 청약신청자가 입주자모집공고일 현재 세대주인 경우 청약신청자의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 부양가족으로 인정되며, 직계존속이 주민등록이 분리된 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 경우에는 배우자도 세대주여야만 부양가족으로 인정됩니다.

Q160

직계존속 부양가족 인정기준은 청약신청자가 세대주로 변경된 시점부터 3년 이상 인지 주민등록표에 등재된 날부터 3년 이상 인지?

직계존속의 주민등록등·초본상 전입일을 기준으로 3년이상 계속하여 청약신청자 또는 그 배우자와 동일한 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족으로 인정되며, 입주자모집공고일 현재는 청약신청자가 세대주여야 하나, 세대주로서 3년 이상 부양할 것을 요건으로 하고 있지 않습니다.

Q161

직계존속이 주민등록이 분리된 배우자의 주민등록등본에 2년 거주하다가 청약자의 주민등록등본에 세대원으로 전입하여 1년 거주한 경우 동 기간을 합산하여 인정할 수 있는지?

직계존속이 주민등록이 분리된 배우자와 청약자의 주민등록에 입주자 모집공고일로 부터 최근 3년 이상 연속하여 등재된 경우 부양가족으로 인정할 수 있습니다.

다만, 주민등록 전출입 과정에서 청약신청자 또는 배우자와 단 하루라도 주민등록이 분리된 이력이 있다면 다시 전입된 그 날부터 부양기간을 재산정하여야 합니다.

Q162

증빙서류로 제출한 가족관계증명부에는 생모가 등재되어 있지 않으나 주민등록초본에는 생모가 등재되어 있는 경우 직계존속으로 인정받을 수 있는지?

「주택공급에 관한 규칙」 제23조제2항제2호에 따르면 주택청약 신청자는 세대주 또는 세대원인 사실 등을 증명하는 서류로서 주민등록표 등본과 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계증명서를 제출하여야 합니다.

따라서 세대원인 사실을 확인하기 위해 제출하는 가족관계증명서에 생모가 등재되어 있지 않다면 주민등록초본에 생모가 등재되어 있다고 하더라도 부양가족으로 인정받을 수 없습니다.

Q163

동일 주소지에 거주하더라도 부모와 자녀가 주민등록등본이 분리되어 세대가 분리된 경우 민영주택 청약가점에서 부양가족 인정이 가능한지 여부?

동일 주소지에 거주하더라도 부모와 자녀가 각각 주민등록이 분리된 세대원의 경우(기혼인 자녀로 어느 한쪽의 배우자도 부모의 주민등록표에 등재되지 않은 경우)에는 부양가족으로 인정받을 수 없습니다.

Q164

민영주택 가점제 부양가족 산정 시 재혼배우자의 미혼자녀를 부양가족으로 인정받을 수 있는 지?

청약신청자와 재혼한 배우자의 전혼자녀(미혼인 경우)는 입주자모집공고일 현재 청약신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재된 경우에만 동일 세대원을 구성하여 부양가족으로 인정받을 수 있습니다.

청약신청자와 재혼한 배우자의 자녀가 부양가족으로 인정되는 경우는 청약신청자와 재혼한 배우자 사이에서 재혼 후 태어난 자녀(직계비속, 親자녀)인 경우만 해당합니다.

Q165

청약신청자의 부친이 재혼한 경우 부친의 배우자를 부양가족으로 인정할 수 있는지?

청약신청자가 세대주인 경우, 신청자의 주민등록표등본에 3년 이상 같이 등재된 직계존속의 경우 부양가족으로 인정하고 있으나, 부친이 재혼한 경우 부친의 배우자는 신청자의 직계존속에 해당하지 않으므로 3년 이상 부양하고 있더라도 부양가족으로 인정할 수 없습니다.

Q166

의무복무 중인 자녀는 부양가족으로 인정되는지?

청약신청자 또는 그 배우자와 동일한 주민등록표에 등재되어 있는 자녀가 의무복무 중이라면 사실상 함께 거주하고 있지 않더라도 예외적으로 부양가족으로 인정합니다.

3 민영주택 추첨제

Q167

1주택세대구성원도 무주택세대구성원과 동일한 자격으로 추첨에 참여할 수 있는지?

투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 추첨의 방법으로 입주자를 선정하는 경우 무주택세대구성원에게 아래와 같이 공급주택의 일정비율에 대해 우선 공급자격이 주어지며

① 추첨제 물량의 75%는 무주택세대구성원을 대상으로 추첨

② 나머지 물량은 ①에 참여한 낙첨자와 1주택(분양권·입주권을 소유한 경우 처분을 조건으로 추첨에 참여할 수 없음)을 소유한 세대에 속한 자(기존 소유 주택 처분조건 승낙자)를 대상으로 추첨

위의 지역에 해당하지 않는 경우에는 주택소유여부와 무관하게 전체 1순위 대상자에게 동등한 추첨 기회가 부여됩니다.

Q168

청약 추첨제 당첨자 인데 가점제 오류로 부적격 처리될 수 있는지?

「주택공급에 관한 규칙」 제28조제2항에 따르면 사업주체는 제1순위에서 85제곱미터 이하인 민영주택의 입주자를 선정하는 경우 같은 순위에서 경쟁이 있으면 그 순위에 해당하는 자에게 일반공급되는 주택 중 다음 각 호(제3호의 경우는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 별도로 정하여 공고한 경우만 해당한다)의 구분에 따른 비율에 해당하는 수(소수점 이하는 절상한다)의 주택은 가점제를 우선적으로 적용하여 입주자를 선정하고, 그 나머지 수의 주택은 추첨의 방법으로 입주자를 선정하도록 규정하고 있습니다.

따라서 가점제가 아닌 추첨제로 당첨된 경우, 가점제 오류로 인한 부적격 당첨 처리는 불가능하며, 가점제 점수를 입력하였으나 가점 신청자 미달로 추첨제로 당첨된 경우에는 가점점수를 잘못 입력하였다 하여 부적격자에 해당하지 않습니다.

▣ 1주택 보유자 기존주택 처분조건 추첨

제28조(민영주택의 일반공급)

⑧ 사업주체는 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 제2항부터 제7항까지의 규정에 따라 추첨의 방법으로 입주자를 선정하는 주택수보다 추첨 대상자가 많으면 다음 각 호의 순서에 따라 입주자를 선정해야 한다.

1. 제2항 및 제4항 단서에 따라 추첨의 방법으로 공급되는 주택수의 75퍼센트(소수점 이하는 올림한다)를 무주택세대구성원에게 공급한다.
2. 나머지 주택(제1호에 따라 무주택세대구성원에게 공급하고 남은 주택을 포함한다)은 무주택세대구성원과 1주택을 소유한 세대에 속한 사람(기존 소유 주택 처분조건을 승낙한 사람으로 한정한다)을 대상으로 공급한다.
3. 제1호와 제2호에 따라 공급한 후 남은 주택은 제1순위에 해당하는 사람에게 공급한다.

⑪ 제8항제2호에 따라 1주택을 소유한 세대(분양권등을 소유한 세대는 제외한다)에 속한 사람이 주택을 공급받으려는 경우에는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춰야 한다.

1. 공급받은 주택의 입주 이전에 기존 소유 주택의 소유권 처분 조건을 승낙할 것
2. 공급받은 주택의 입주예정일 이전에 기존 소유 주택의 소유권 처분계약에 관한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 신고를 하거나 검인을 받을 것
가. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고
나. 「부동산등기 특별조치법」 제3조에 따른 검인
3. 공급받은 주택의 입주가능일부터 6개월 이내에 기존 소유 주택의 소유권 처분을 완료할 것

Q169

기존주택 처분 조건으로 추첨제에 당첨되었으나 계약을 포기한 경우에도 처분서약한 기존주택을 처분하여야 하는지?

기존주택 처분 의무는 주택의 입주자로 선정된 이후 공급계약 체결 시 발생하는 의무로, 공급계약을 체결하지 않고 당첨을 포기한 경우는 기존주택 처분의무가 없습니다.

Q170

기존주택 처분 조건을 이행하지 않은 경우?

공급받은 주택의 입주예정일(입주자모집공고문 및 공급계약서 상의 입주예정일) 이전에 처분서약한 주택의 소유권 처분계약에 관한 아래 어느 하나에 해당하는 신고를 하거나 검인(소유권처분계약에 대한 실거래가신고 등의 서류 제출)을 받아야 입주가 가능합니다.

가. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고

나. 「부동산등기 특별조치법」 제3조에 따른 검인

위의 서류를 제출하여 입주를 완료하였다 하더라도 입주가능일(사업주체가 입주예정자들에게 통보하는 입주기간의 시작일)로부터 향후 6개월 이내 기존주택 처분을 완료하지 못하는 경우 공급계약이 취소되고 규정에 따라 사업주체가 입주금을 반환하고 해당 주택의 소유권을 이전받게 됩니다.

* 처분여부는 등기사항증명서 상 등기접수일, 또는 건축물대장 상 처리일(처리일자가 다를 경우에는 먼저 처리된 날)을 기준으로 판단

Q171

기존주택 처분 조건으로 당첨된 후, 해당 주택을 처분하였으나 새로운 주택을 다시 취득한 경우에는?

기존주택의 처분의무는 신청 당시 소유한 1주택에 부여되는 의무로, 기존 1주택 처분이후 새로운 주택 취득은 당첨에 영향을 미치지 않습니다.

Q172

기존주택 처분조건으로 청약을 신청하였으나, 신청한 주택형이 미달되었거나 예비입주자로 당첨된 경우 기존주택 처분의무

기존주택처분 의무는 주택공급에 관한 규칙 제28조 제8항에 따라 “추첨의 방법으로 입주자를 선정하는 주택수보다 추첨 대상자가 많은 경우” 기존 1주택 처분을 서약하고 청약을 신청한 후 제2호에 따른 추첨제로 당첨된 자에게 적용되는 것인 바, 청약을 신청한 주택형이 미달되었거나 예비입주자로 당첨된 경우에는 처분서약으로 당첨된 것이 아니므로 기존주택 처분의무가 적용되지 않습니다.

Q173

기존주택 처분조건으로 청약을 신청하여 당첨이 되었으나, 처분서약한 주택이 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 각 호에 따라 무주택으로 인정이 가능한 경우 처분의무

1주택자가 기존주택 처분조건으로 청약을 신청하여 당첨되었으나, 소유한 주택이 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 각 호의 무주택 특례가 적용되는 주택이라면 해당 주택은 처분하지 않아도 될 것입니다.

Q174

주택으로 인정되는 분양권도 처분서약의 대상이 되는지, 처분서약 대상이 되지 않는다면 언제부터 처분서약이 가능한지?

주택공급에 관한 규칙 제2조제7의2호에 의하면 ‘분양권등’이란 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위, 주택의 입주자로 선정된 지위(매매를 통해 취득한 지위 포함)를 의미하며, 주택 청약 시 분양권등을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 간주하고 있습니다.

그러나, 분양권등을 주택으로 간주하는 것과 처분이 가능한 실물 주택으로 판단하는 것과는 별개의 사항으로, 분양권등은 실물 주택으로 볼 수 없음에 따라 「주택공급에 관한 규칙」 제28조제8항제2호의 기존주택 처분조건 추첨 참여가 불가능하며,

다만, 입주자모집공고일 현재 사용검사가 완료되고 잔금을 납부하였다면 등기 전이라 하더라도 기존주택 처분 서약이 가능한 주택으로 볼 수 있습니다.

Q175

정비사업 진행중인 주택을 기존주택 처분 서약할 수 있는지?

정비사업 조합에서 재개발 및 재건축을 추진 중인 주택도 입주권이 아닌 실물 주택이 있는 상태에서는 처분서약이 가능하나, 실물 주택이 정비사업 진행 과정에서 멸실되었다고 하여 주택을 처분한 것으로 인정되지 않으며, 해당 입주권을 처분하여야 처분으로 인정됩니다.

처분의무는 청약신청자의 서약에 따라 발생하는 의무로, 다른 법령상의 제한으로 입주권 처분이 불가능한 경우라도 예외는 인정되지 않습니다.

Q176

동일한 세대원에게 주택을 증여하는 경우에도 처분으로 인정이 되는지?

기존 주택의 처분은 기존주택을 처분하여 무주택세대구성원이 됨을 전제하므로, 기존소유주택을 입주자모집공고일 당시 세대원에게 매매 또는 증여하는 것은 허용되지 아니하며, 다만 입주자모집공고일 당시 세대원이 아닌 자에게의 매매 또는 증여는 처분으로 인정됩니다.

4 미분양 주택공급

제28조(민영주택의 일반공급)

⑩ 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제4조에도 불구하고 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다.

1. 제1항부터 제9항까지의 규정에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우
2. 분양주택에 대하여 법 제49조에 따른 사용검사를 받아 그 전부 또는 일부를 2년 이상 임대(「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공주택 특별법」에 따라 임대하는 경우는 제외한다) 후 입주자모집 승인을 받아 공급하는 경우

Q177

공급물량보다 청약신청자 수가 적어 미분양이 예상되는 경우, 정당계약체결일 이전에 입주자 모집이 가능한지?

「주택공급에 관한 규칙」 제28조제10항제1호에 따르면 사업주체는 제1항부터 제8항까지의 규정에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우 제4조에도 불구하고 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다고 규정하고 있습니다.

따라서 정당 당첨자 계약기간이 종료되기 전에는 동호수가 지정되지 않은 주택에 대해서도 사전분양은 불가능함을 알려드립니다.

다만, 이 경우라도 규칙 제19조제5항제1호에 따라 전산관리지정기관에 의뢰하여 성년자를 대상으로 인터넷 접수의 방법으로 입주자를 모집하여 추첨의 방법으로 입주자를 선정하는 것은 가능함을 알려드립니다.

* 일반공급 및 특별공급 신청자가 모두 합해서 0건인 경우에는 청약접수일 이후 절차를 생략하고 선착순의 방법으로 입주자 선정 가능

Q178

준공때까지 미분양이 발생하여 사업주체(건설사)가 보존등기후 처분 시 일정 시간이 경과한 경우 모집공고 승인받은 분양가격 이상으로 판매해도 되는지?

사업주체가 미분양된 주택을 보존등기 이후 공급하더라도 최초 입주자모집 시 승인받은 분양가격 또는 그 이하로만 공급가능하며, 분양가격을 높여서 공급하고자 할 경우에는 반드시 인허가관청으로부터 모집공고 변경승인을 받아서 공급하여야만 합니다.

또한, 기존 입주자모집 승인절차 등을 통해 승인되고 대외적으로 공개된 분양가격을 변경하는 것은 당초 승인받은 내용에 중대한 변경사항이 있는 경우에 한정되어야 할 것입니다.

Q179

공급규칙 제28조제10항제2호에 따라 2년이상 임대후 입주자모집승인을 받아 공급할 경우 선착순 분양을 할 수 있다 에서 일부 살고 있는 기존 입주자를 전부 내보내고 입주자 모집승인을 받아야 되는지, 아니면 살고 있는 상태에서 입주자 모집승인을 받아야 되는지?

「주택공급에 관한 규칙」 제28조제10항제2호에 따르면 사업주체는 분양주택에 대하여 법 제49조에 따른 사용검사를 받아 그 전부 또는 일부를 2년 이상 임대(「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공주택 특별법」에 따라 임대하는 경우는 제외한다) 후 입주자모집 승인을 받아 공급하는 경우에는 제4조에도 불구하고 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있도록 규정하고 있습니다.

공급규칙 제28조제9항의 사용검사 후 전월세 후 분양제도는 분양시장 상황을 반영하여 민영주택 분양시기를 탄력적으로 조절할 수 있도록 하기 위하여 마련된 제도로 사용검사 후 전월세를 거쳐 분양하고자 하는 경우에도 최초로 전월세 공급 시 국토교통부령으로 정하는 절차와 방법에 따라 입주자모집승인권자로부터 입주자모집승인을 받아 공개적인 방법으로 입주자를 선정, 전월세 공급하여야 합니다.

임대종료 후 분양 시 기존 입주자로 선정된 자가 분양을 받고자 하는 경우는 퇴거하지 않아도 되지만, 그 외 분양의사가 없는 세대는 전부 주택에서 퇴거시킨 후 입주자 모집공고 승인을 받아 공급해야 할 것으로 판단됩니다.

<출처 : 국토교통부>

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