[2022 주택청약 FAQ 8탄] 7 전매제한

 

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☞ 목 차 ☜

Ⅶ 전매제한

Q418. 주택의 전매제한이 무엇인가요?

Q419. 전매제한을 적용받는 대상과 사업주체의 의미는 무엇인가요?

Q420. 30세대 미만의 주택을 공급하려는 경우에도 전매제한을 적용받는지?

Q421. 30세대 이상 건설하지만 「주택법 시행령」 제27조제4항에 해당하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받지 않고 건축허가만으로 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축(주상복합)하는 경우 전매제한을 적용받는지?

Q422. 100세대 미만 30세대 이상의 도시형생활주택의 경우에도 전매제한을 적용받나요?

Q423. 세대수가 증가하는 리모델링 주택 분양 시 전매제한을 적용받는지?

Q424. 지역주택조합의 조합원 자격으로 취득한 주택은 전매제한을 적용받는지?

Q425. 부대 및 복리시설(상가 포함)도 전매제한을 적용받는지?

Q426. 오피스텔은 주택법에 따른 전매제한을 적용받나요?

Q427. 지역주택조합의 조합원분 분양 후 남은 물량(보류지)을 분양받은 경우 그 주택도 전매제한을 적용받는지?

Q428. 정비사업의 잔여보류시설(공동주택)을 일반공급 등으로 공급받았을 때 전매제한을 적용받는지?

Q429. 전매제한 기간은 어떻게 정해지나요?

Q430. ①예비입주자, ②미분양된 주택 계약자, ③무순위 당첨자 및 ④불법전매 등 으로 계약취소된 주택을 재공급 받은 경우의 전매제한의 기산일은?

Q431. 입주자선정일이 12월 15일이고 전매제한기간이 6개월인 경우 전매는 언제부터 가능한지?

Q432. 전매제한기간이 3년이상인 경우에 언제부터 해당 주택의 전매가 가능한가요?

Q433. 청약시에는 비규제지역이었으나, 주택 공급계약을 체결한 후 조정대상지역으로 편입된 경우 전매제한기간은 어떻게 되나요?

Q434. 입주자모집승인 신청은 조정대상지역으로 지정되기 전 하였으나, 미분양 물량을 조정대상지역 지정 이후에 공급하는 경우에 미분양 물량의 전매제한 기간은 어떻게 되나요?

Q435. 청약시에는 비규제지역 또는 조정대상지역이었으나, 주택 공급계약을 체결한 이후 투기과열지구로 편입된 경우 전매제한 기간은 어떻게 되나요?

Q436. 조정대상지역 또는 투기과열지구가 해제될 경우, 기존 분양권은 전매제한기간은 어떻게 되나요?

Q437. 전매제한기간이 없는 비규제지역의 경우 주택공급계약 체결 전에 전매행위가 가능한지?

Q438. 불법전매를 목격한 경우 어디에 신고를 해야 하는지?(불법전매 자진신고 포함)

Q439. 공동주택 사용승인 또는 잔금납부 시 소유권이전등기 없이 전매가 가능한지?

Q440. 전매제한기간 전 분양권에 대하여 개인간 가계약만하고 잔금은 전매제한이 해제되는 시기에 받아도 전매제한제도를 위반한 것인지?(불법전매 문의)

Q441. 원당첨자가 사망하여 상속받은 주택도 전매제한이 동일하게 적용되는지?

Q442. 전매제한 기간이 적용된 주택은 그 기간이 도과되기 전에는 예외없이 전매가 제한되나요?

Q443. 사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 전매 예외 사유에 따른 전매동의를 어느 기관으로부터 받아야 하는지?

Q444. 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시·군으로 이사하는 경우 전매예외 사유에 해당하여 전매동의를 받을 수 있나요?(1호)

Q445. 세대원 중 일부만 이전하는 경우에는 전매동의를 받을 수 있나요?(1호)

Q446. 일반학교의 전학도 전매예외 사유에 해당되나요?(1호)

Q447. 「주택법 시행령」 제73조제4항제1호에서 명시한 질병치료에 요양병원 입원도 포함이 되는지?(1호)

Q448. 결혼으로 인하여 다른 지역으로 이전한 경우 전매동의를 받을 수 있는지?(1호)

Q449. 배우자와 이혼한 경우, 일부 지분의 증여가 가능한지?(4호)

Q450. 한국토지주택공사의 동의를 받아 주택 또는 분양권의 일부를 배우자에게 증여(부부공동명의)하는 경우 지분의 몇 %까지 증여가 가능한지?

Q451. 전매제한 기간 중 본인의 분양권을 배우자에게 일부 증여하여 부부공동명의로 변경하였는데 이를 다시 취소할 수 있는지?(공동명의 → 단독명의)

Q452. 전매제한 기간 중 부부공동명의로 변경하기 위해 30%의 지분을 배우자에게 증여한 후 다시 또 20%의 지분을 추가 증여하는 것은 가능한가요?

Q453. 청약 당첨 후 최초계약 시 부부공동명의로도 계약이 가능한지?

Q454. 「주택법 시행령」 제73조제4항제8호에서 명시한 실직 및 신용불량의 기준은 어떻게 되는지?

Q455. 전매제한 예외사유에 해당하여 주택을 전매할 경우 전매된 주택도 기존의 전매제한을 적용받는지?

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Q418

주택의 전매제한이 무엇인가요?

 

「주택법」 제64조제1항에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택(해당 주택의 입주자로 선정된 지위 포함)은 대통령령으로 정하는 기간동안의 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외)를 제한하고 있습니다.

‘전매’는 단순히 분양권의 거래를 의미하는 것이 아니며 주택 또는 분양권의 권리의 이동을 포함하는 모든 행위(양도각서작성, 가계약금 지급 등)를 의미합니다.

또한, 전매제한을 위반하여 주택 또는 분양권의 전매를 한 경우에는 주택법령에 따른 형사처벌, 10년간 청약자격 제한, 해당 주택 환수 조치가 이루어 집니다.

 

 

Q419

전매제한을 적용받는 대상과 사업주체의 의미는 무엇인가요?

 

「주택법」 제64조제1항에 따른 전매행위 제한은 그 대상을 ‘사업주체’가 건설·공급하는 주택으로 정하고 있습니다.

사업주체의 의미는 아래와 같습니다.

① 단독주택 30호 또는 공동주택 30세대 이상의 주택건설사업 시행을 위하여 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 그 사업을 시행하는 자

② 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 30세대 이상의 주택을 건설ㆍ공급하는 건축주

③ 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자

 

 

Q420

30세대 미만의 주택을 공급하려는 경우에도 전매제한을 적용받는지?

 

30세대 미만의 주택을 공급하는 경우에는 주택법 제15조에 따른 사업계획승인의 대상이 아니며, 이는 사업주체에 해당하지 않으므로 주택법 제64조에 따른 주택의 전매행위 제한 규정을 적용하지 않습니다.

 

 

Q421

30세대 이상 건설하지만 「주택법 시행령」 제27조제4항에 해당하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받지 않고 건축허가만으로 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축(주상복합)하는 경우 전매제한을 적용받는지?

 

「주택법」 [제3장 주택의 공급 등] 제54조(주택의 공급) 제1항에 따르면, “사업주체는 ‘건축법’ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설, 공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다”라고 규정하고 있습니다.

전매제한을 규정하고 있는 「주택법」 제64조는 [제3장 주택의 공급 등]에 포함되어, 위에서 명시한 사업주체의 정의가 그대로 적용되며, 따라서 건축허가를 받은 30세대 이상의 주상복합 건축주 역시 「주택법」 제64조의 사업주체에 해당하므로 「주택법」에 따른 전매제한을 적용받습니다.

 

 

Q422

100세대 미만 30세대 이상의 도시형생활주택의 경우에도 전매제한을 적용받나요?

 

도시형 생활주택 또한 주택에 포함되며, 30세대 이상의 주택건설사업 시행을 위하여 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 사업주체가 건설, 공급하는 경우에는 주택법 제64조에 따른 전매행위 제한을 적용받습니다.

 

 

Q423

세대수가 증가하는 리모델링 주택 분양 시 전매제한을 적용받는지?

 

세대수가 30세대 이상으로 증가하는 리모델링 주택을 건설, 공급하는 자는 사업주체에 해당하여 주택법에 따른 전매행위 제한을 적용받으나, 30세대 미만으로 증가하는 리모델링 주택의 경우 사업주체에 해당되지 않으므로 전매제한기간을 별도 적용받지 않습니다.

* (예시) 기존 50세대에서 리모델링으로 증가하는 세대수가 5세대일 경우 전매제한 대상에 해당되지 않음

 

 

Q424

지역주택조합의 조합원 자격으로 취득한 주택은 전매제한을 적용받는지?

 

「주택법」 제64조제1항에 따른 전매행위 제한은 그 대상을 사업주체가 ‘건설·공급’하는 주택으로 정하고 있습니다.

지역주택조합의 사업주체는 조합이며, 조합원은 조합의 구성원으로 사업주체가 본인의 주택을 지어 취득하는 것으로 ‘건설·공급’하지 않으므로 「주택법」 제64조에 따른 전매행위 제한을 적용받지 않습니다.

 

 

Q425

부대 및 복리시설(상가 포함)도 전매제한을 적용받는지?

 

「주택법」 제64조제1항에 따른 전매행위제한은 그 대상을 사업주체가 건설·공급하는 ‘주택’으로 정하고 있으며, 주택에 포함하지 않는 부대 및 복리시설(상가)는 주택법에 따른 전매제한은 적용받지 않습니다.

 

 

Q426

오피스텔은 주택법에 따른 전매제한을 적용받나요?

 

오피스텔은 주택법상 주택에 해당하지 않으므로 주택법에 따른 전매제한은 적용받지 않으며, 건축물 분양법의 적용을 받습니다.

 

 

Q427

지역주택조합의 조합원분 분양 후 남은 물량(보류지)을 분양받은 경우 그 주택도 전매제한을 적용받는지?

 

지역주택조합의 조합원분 분양 후 남은 물량을 일반공급 등으로 분양받았을 경우에도 「주택법」상 사업주체로부터 건설·공급받은 주택이므로 「주택법」 제64조에 따른 전매제한기간을 적용받습니다.

 

 

Q428

정비사업의 잔여보류시설(공동주택)을 일반공급 등으로 공급받았을 때 전매제한을 적용받는지?

 

정비사업 잔여보류시설(공동주택)을 공급받았을 경우에도 「주택법」상 사업주체로부터 건설·공급받은 주택이므로 「주택법」 제64조에 따른 전매제한기간을 적용받습니다.

 

 

Q429

전매제한 기간은 어떻게 정해지나요?

 

「주택법」 제64조에 따른 전매행위 제한기간은 「주택법 시행령」 [별표3]에 따라 그 기간을 정하고 있으며, 「주택법 시행령」 [별표3] 제1호다목에 따라 제2호부터 제5호까지의 규정에 따른 전매행위 제한 기간 중 가장 긴 전매행위 제한 기간을 적용합니다.

예를 들어, 2022년 5월 서울특별시(투기과열지구, 조정대상지역)의 공공택지 외 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용 주택(분양가격이 인근주택가격의 80~100%)의 경우 아래의 전매제한 기간 중 가장 긴 기간을 적용하여 8년이 적용됩니다.

- 제2호(투기과열지구) : 소유권이전등기일까지(최대 5년)

- 제3호(조정과열지구) : 소유권이전등기일까지(최대 3년)

- 제4호(분양가상한제) : 8년

- 제5호(공공택지 외 택지) : 특별공급 5년, 일반공급 소유권이전등기일까지(최대 3년)

※ 해당 주택의 전매행위 제한 기간의 확인은 해당 주택의 입주자모집공고문에서 쉽게 확인이 가능합니다.

 

 

Q430

①예비입주자, ②미분양된 주택 계약자, ③무순위 당첨자 및 ④불법전매 등으로 계약취소된 주택을 재공급 받은 경우의 전매제한의 기산일은?

 

「주택법 시행령」 [별표3] 제1호가목에 따라 전매행위 제한기간의 기산일은 해당 주택의 입주자로 선정된 날로 합니다.

① 예비입주자는 최초당첨자와 동일하게, 최초당첨자의 입주자선정일(=당첨자 발표일)로부터 전매제한기간이 기산됩니다.

② 미분양된 주택 계약자는 최초당첨자와 동일하게, 최초당첨자의 입주자선정일(=당첨자 발표일)로부터 전매제한기간이 기산됩니다.

③ 무순위 당첨자는 최초당첨자와 동일하게, 최초당첨자의 입주자선정일(=당첨자 발표일)로부터 전매제한기간이 기산됩니다.

④ 불법전매 등으로 계약 취소된 주택을 재공급 받은 자는 최초당첨자와 동일하게, 최초당첨자의 입주자선정일(=당첨자 발표일)로부터 전매제한기간이 기산됩니다.

※ 즉, 동일단지 내의 주택은 공급방식과 무관하게 동일한 기준(최초당첨자의 당첨자 발표일)으로 전매제한 기간을 기산합니다.

 

 

Q431

입주자선정일이 12월 15일이고 전매제한기간이 6개월인 경우 전매는 언제부터 가능한지?

 

다음해 6월 14일까지 전매가 제한되고, 6월 15일부터 전매가 가능하며, 분양권 거래 시에는 「부동산 거래신고에 관한 법률」에 따라 해당 지자체에 분양권 실거래가 신고를 하여야 합니다.

 

 

Q432

전매제한기간이 3년이상인 경우에 언제부터 해당 주택의 전매가 가능한가요?

 

전매제한 기간은 「주택법 시행령」 [별표3]에 따라 정하고 있으며, 제1호라목에 따라 3년 이내에 해당 주택의 소유권이전등기가 완료되는 경우에는 그 때에 3년이 지난 것으로 보고 있습니다.

전매제한기간이 3년인 경우에는 실제로 3년이 지나지 않더라도 소유권이전등기를 완료한 이후부터는 전매가 가능합니다.

만약 전매제한기간이 5년으로 되어 있는 주택의 경우에는 당첨자발표일로부터 5년 또는 소유권등기이전을 완료한 날부터 2년 중 먼저 도래하는 날 이후 전매가 가능합니다.

 

 

Q433

청약시에는 비규제지역이었으나, 주택 공급계약을 체결한 후 조정대상지역으로 편입된 경우 전매제한기간은 어떻게 되나요?

 

조정대상지역 지정으로 인한 제한사항의 적용은 입주자모집승인 신청일을 기준으로 합니다.

사업주체가 조정대상지역 지정 이전에 해당 지자체에 입주자모집승인을 신청하였다면 조정대상지역 지정으로 인한 전매제한기간을 변경하여 적용 받지 않으며, 사업주체가 조정대상지역 지정 이후에 해당 지자체에 입주자모집승인을 신청한 주택은 조정대상지역의 전매제한기간을 적용받습니다.

 

 

Q434

입주자모집승인 신청은 조정대상지역으로 지정되기 전 하였으나, 미분양 물량을 조정대상지역 지정 이후에 공급하는 경우에 미분양 물량의 전매제한 기간은 어떻게 되나요?

 

조정대상지역 지정 이전에 입주자모집공고 승인을 신청하였으므로, 조정대상지역 지정 이전의 기준으로 전매제한기간을 적용받습니다.

※ 단, 조정대상지역 지정 이후 잔여물량에 대하여 해당 지자체에 재공급승인을 신청한 경우에는 조정대상지역으로 인한 전매제한을 적용합니다.

 

 

Q435

청약시에는 비규제지역 또는 조정대상지역이었으나, 주택 공급계약을 체결한 이후 투기과열지구로 편입된 경우 전매제한 기간은 어떻게 되나요?

 

투기과열지구 지정으로 인한 제한사항의 적용은 투기과열지구로 지정된 즉시 적용되며, 투기과열지구 지정으로 인한 전매제한 기간을 변경 적용받습니다.

다만, ① 투기과열지구로 지정되기 이전에 입주자모집승인을 신청한 주택의 원당첨자와 ② 투기과열지구로 지정되기 이전에 해당 분양권의 전매계약의 체결을 완료한 자(주택법에 따른 위반사항이 없는 정당계약한 사람으로 한정)는 당초의 전매제한기간이 도과된 시점부터 1회에 한하여 전매가 가능합니다.

그 외, 투기과열지구 지정 이후에 입주자모집승인을 신청한 주택을 공급받았거나(원당첨자), 투기과열지구 지정 이후 전매계약의 체결을 완료한 경우(계약 시작은 투기과열지구 지정전 하였더라도 잔금 납부 및 명의이전이 투기과열지구 지정 이후 완료한 경우 포함)에는 전매제한 기간이 도과되기 전까지 전매가 제한됩니다(1회 전매 불가).

 

 

Q436

조정대상지역 또는 투기과열지구가 해제될 경우, 기존 분양받은 주택의 전매제한기간은 어떻게 변경되나요?

 

조정대상지역 및 투기과열지구의 해제는 공고한 날부터 즉시 발효됩니다.

다만, 「주택법 시행령」 [별표3]의 제2호(투기과열지구) 및 제3호(조정대상지역)에 따른 규제만 해제되는 것일 뿐 분양가상한제 적용 여부(제4호), 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급하는 주택(제5호) 등 다른 요인으로 인한 전매제한 기간은 여전히 적용받습니다.

예를 들어, 2022년 5월 대구광역시 수성구(투기과열지구, 조정대상지역)의 공공택지 외 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용 주택으로 특별공급 5년, 일반공급 소유권이전등기일까지(최대3년)동안 전매제한 기간이 적용중이나, 2022년 7월 대구광역시 수성구의 투기과열지구가 해제될 경우에는 분양당시 적용되는 주택법 시행령에 따라 아래와 같이 전매제한 기간이 변경됩니다.

 

(투기과열지구 지정시) 특별공급 5년, 일반공급 소유권이전등기일(최대3년) → (투기과열지구 해제시) 특별공급, 일반공급 소유권이전등기일(최대3년)

- 제2호(투기과열지구) : 소유권이전등기일까지(최대 5년) → 해제

- 제3호(조정대상지역) : 소유권이전등기일까지(최대 3년) → 좌동

- 제4호(분양가상한제) : 특별공급 5년, 일반공급 3년 → 전매제한 없음

- 제5호(공공택지 외 택지) : 특별공급 5년, 일반공급 소유권이전등기일(최대3년) → 특별공급, 일반공급 소유권이전등기일(최대3년)

 

※ 투기과열지구 또는 조정대상지역 해제로 인한 전매제한 기간의 변경은

① 공급되는 지역(수도권인지, 광역시인지 등), ② 분양가상한제 적용여부, ③ 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택인지 여부, ④ 분양당시 적용되는 법령 등 다른 요건에 따른 전매제한 기간이 적용되는지에 대하여 주택 단지별로 검토가 필요하며, 투기과열지구 또는 조정대상지역이 해제된다고 하여 무조건 전매제한기간을 적용받지 않는 것은 아닙니다.

 

 

Q437

전매제한기간이 없는 비규제지역의 경우 주택공급계약 체결 전에 전매행위가 가능한지?

 

전매제한 기간은 「주택법 시행령」 [별표3]에 따라 정하고 있으며, 전매제한의 기산일은 입주자로 선정된 날로 정하고 있습니다. 만약 해당 주택에 별도의 전매행위 제한기간이 설정되어 있지 않다면 주택법에 따른 전매행위 제한은 적용받지 않습니다.

다만, 부동산거래신고법에 따라 원당첨자는 분양권 취득시 이를 신고할 의무가 있으며, 분양권 매매계약 등 개인간의 계약과 관련한 사항은 원당첨자가 사업주체와 공급계약을 체결한 이후 즉, 실제적인 권리가 발생한 이후에 체결하여야 합니다.

따라서, 사업주체와 주택공급계약을 체결하기도 전으로써 원당첨자가 실질적인 권리가 없는 소위 “당첨사실”을 거래하는 것은 정상적인 분양권 거래행위로 볼 수 없습니다.

 

 

Q438

불법전매를 목격한 경우 어디에 신고를 해야 하는지?(불법전매 자진신고 포함)

 

불법전매 및 부정청약을 목격한 경우에는 한국부동산원에서 운영 중인 부동산거래질서 교란행위 신고센터(cleanbudongsan.go.kr)로 관련 증빙자료를 첨부하여 신고하시면 됩니다(☎ 1833-4324).

 

 

Q439

공동주택 사용승인 또는 잔금납부 시 소유권이전등기 없이 전매가 가능한지?

 

수분양자는 공동주택의 사용승인으로 입주가 가능하게 되거나 잔금을 납부한 경우에는 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항제1호에 따라 소유권이전등기를 신청해야 하는 의무가 발생합니다.

부동산등기 특별조치법

제2조(소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날

 

따라서, 해당 공동주택이 사용승인 및 잔금을 납부한 경우에는(주택의 사용승인 및 잔금납부는 반대급부의 이행이 완료된 날로 볼 수 있음) 부동산등기 특별조치법에 따라 소유권이전등기를 완료하여야 합니다. 소유권이전등기하지 않고 전매할 경우 미등기전매로 인한 불이익(형사처벌 등)을 받을 수 있습니다.

 

 

Q440

전매제한기간 전 분양권에 대하여 개인간 가계약만하고 잔금은 전매제한이 해제되는 시기에 받아도 전매제한제도를 위반한 것인지?(불법전매 문의)

 

전매제한 기간 중에는 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리의 이동을 포함하는 모든 행위를 포함)가 제한되며,

① 원당첨자와 사업주체 간 최초계약 시 분양권 매수자가 매도자의 계약금 대납,

② 전매제한기간 내 개인 간 공증,

③ 가계약 및 매매예약,

④ 증여계약 시 공급계약서 검인일이 전매제한기간 이내인 경우 등

전매제한기간 내에 해당 분양권의 권리의 이동을 포함하는 행위를 한 경우 모두 불법전매로 간주되며, 적발될 경우 「주택법」 제101조(벌칙)에 따른 처벌 외 주택환수 및 10년간 청약자격 제한 등 행정처분 받게 됩니다.

 

 

Q441

원당첨자가 사망하여 상속받은 주택도 전매제한이 동일하게 적용되는지?

 

사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택을 상속인이 상속받을 때는 그 주택에 입주할 수 있는 권리와 전매제한 등 그 주택에 대한 의무사항을 승계받는 것으로 「주택법」 제64조제1항에 따른 전매제한을 받는 주택을 상속받은 경우, 상속 후에도 해당 주택은 전매제한을 적용 받습니다.

 

 

Q442

전매제한 기간이 적용된 주택은 그 기간이 초과되기 전에는 예외없이 전매가 제한되나요?

 

「주택법」 제64조에 따라 사업주체가 건설, 공급하는 주택은 대통령령으로 정하는 기간에 따라 전매가 제한되며, 그 기간이 경과되기 전에는 전매가 제한됩니다.

다만, 전매가 불가피한 경우(「주택법 시행령」 제73조제4항의 각 호에 해당하는 경우로 한정)로서 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자)의 동의를 받는 경우에는 전매제한 규정을 적용하지 않습니다.

 

 

Q443

사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 전매 예외 사유에 따른 전매동의를 어느 기관으로부터 받아야 하는지?

 

「주택법 시행령」 제73조제4항에 따르면, 사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자로부터 전매동의를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

즉, 사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조제1항에서 지정한 지방공사, 공공기관인 경우에는 한국토지주택공사가 아닌 해당 공공주택사업자의 동의를 얻어야 합니다.

예를 들어 사업주체가 공공주택사업자인 “경기주택도시공사(GH)”인 경우에는 경기주택도시공사의 동의를 얻어야 합니다.

 

 

Q444

세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시·군으로 이사하는 경우 전매예외 사유에 해당하여 전매동의를 받을 수 있나요?(1호)

 

전매동의와 관련한 사항은 불가피한 전매라는 점을 감안하여, 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 이전하는 경우에 한하며, 단순 이사는 불가피한 전매에 해당하지 않습니다. 또한, 수도권 내의 거주자가 수도권 내로 이전하는 것은 엄격히 제한됩니다.

또한, 해당 주택을 해당지역의 거주자 자격으로 공급받은 경우만 해당하며, 그 외, 기타지역(광역시ㆍ도, 전국) 거주자 자격으로 당첨되어 다른 지역으로 이전하는 경우에는 전매동의를 엄격히 제한하고 있습니다.

※ 단, 수도권 대규모 택지개발지구에서 우선공급되는 주택의 경우 수도권 전체를 해당지역으로 봅니다.

 

 

Q445

세대원 중 일부만 이전하는 경우에는 전매동의를 받을 수 있나요?(1호)

 

전매동의와 관련한 사항은 불가피한 전매라는 점을 감안하여 세대원 전원이 이전하는 경우에만 가능하며, 세대원 전원의 범위는 전매동의 신청 시 당첨자 및 당첨자의 세대원(청약시 주택공급에 관한 규칙에 따른 세대원을 말하며, 이후 추가된 세대원 포함)이며, 당첨 이후 전매동의를 목적으로 부양가족 세대분리를 하는 경우는 엄격히 제한되고 있습니다.

 

 

Q446

일반학교의 전학도 전매예외 사유에 해당되나요?(1호)

 

전매동의와 관련한 사항은 불가피한 전매라는 점을 감안하여, 특수학교 등에 ‘입학’을 위해 세대원 전원이 해당 학교가 있는 시·군으로 이전하여 지원할 수밖에 없는 경우에 한정하여 전매동의가 가능하며, 단순 이사로 인한 일반학교 간 ‘전학’ 등은 전매동의가 엄격히 제한되고 있습니다.

 

 

Q447

「주택법 시행령」 제73조제4항제1호에서 명시한 질병치료에 요양병원 입원도 포함이 되는지?(1호)

 

전매동의와 관련한 사항은 불가피한 전매라는 점을 감안하여, 특별한 질병치료를 위해 세대원 전원이 다른 시ㆍ군으로 이전할 수밖에 없는 경우에 한정하여 전매동의가 가능하며, 관절염 치료·요양병원 입원 등 일반적인 질병치료를 목적으로 이전하는 경우에는 전매동의가 엄격히 제한되고 있습니다.

 

 

Q448

결혼으로 인하여 다른 지역으로 이전한 경우 전매동의를 받을 수 있는지?(1호)

 

전매동의와 관련한 사항은 불가피한 전매라는 점을 감안하여, 결혼으로 인하여 다른 시ㆍ군으로 전입하게 되어, 청약이 당첨된 지역에 거주할 수 없게 된 경우에 한정하여 전매동의가 가능하며, 직장ㆍ사업장의 변경이 없는 경우 등 전매 동의를 목적으로 신청한 경우에는 동의는 엄격히 제한되고 있습니다.

 

 

Q449

배우자와 이혼한 경우, 일부 지분의 증여가 가능한지?(4호)

 

「주택법」 제73조제4항제4호에 따라 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우는 지분의 전부를 이전하는 것을 의미합니다. 따라서, 이 경우 일부 지분 증여는 불가합니다.

* (예시) 남편 50 : 아내 50인 상태에서 이혼으로 인하여 남편이 아내에게 분양권을 이전하고자 하는 경우에는 남편이 보유한 50% 지분 전체만 이전 가능(일부 증여 불가)

 

 

Q450

한국토지주택공사의 동의를 받아 주택 또는 분양권의 일부를 배우자에게 증여(부부공동명의)하는 경우 지분의 몇 %까지 증여가 가능한지?

 

전매제한 기간 중에 「주택법 시행령」 제73조제4항제7호에 따라 한국토지주택공사의 동의를 받아 배우자에게 증여 가능한 것은 본인이 보유한 주택 또는 분양권의 일부입니다. 즉, 분양권은 0% 초과, 100% 미만의 범위(0.1%나 99.9%의 증여도 가능)에서 증여는 가능하나 전부(100%)를 증여할 수는 없습니다.

 

 

Q451

전매제한 기간 중 본인의 분양권을 배우자에게 일부 증여하여 부부공동명의로 변경하였는데 이를 다시 취소할 수 있는지?(공동명의 → 단독명의)

 

주택의 전매계약에 한하여 이미 한 전매계약을 취소할 수 없으며, 다시 한국토지주택공사의 동의를 받아 재전매 하여야 합니다.(세법상 증여 취소 개념과는 별개) 이 경우에도 동일하게 본인이 보유한 주택 또는 분양권의 일부만을 증여하여야 하므로 전매제한 기간 중인 경우에는 부부공동명의로 변경된 사항에 대하여는 다시 단독명의로의 변경은 불가합니다.

 

 

Q452

전매제한 기간 중 부부공동명의로 변경하기 위해 30%의 지분을 배우자에게 증여한 후 다시 또 20%의 지분을 추가 증여하는 것은 가능한가요?

 

주택법 시행령 제73조제4항제7호에 따라 전매제한 기간 중이더라도 “입주자로 선정된 지위 또는 주택”의 일부를 배우자에게 증여하는 경우에는 한국토지주택공사의 동의를 얻는 경우에 한하여 전매제한을 적용하지 않으며, 전매동의와 관련하여 별도의 횟수를 정하고 있지 않으므로 추가 증여는 가능합니다.

 

 

Q453

청약 당첨 후 최초계약 시 부부공동명의로도 계약이 가능한지?

 

「주택공급에 관한 규칙」 제59조에 따르면 정당한 당첨자와 공급계약을 체결하도록 규정하고 있습니다. 따라서 배우자는 당첨자가 아니므로 배우자가 포함된 공동명의로는 계약을 체결할 수 없습니다.

 

 

Q454

「주택법 시행령」 제73조제4항제8호에서 명시한 실직 및 신용불량의 기준은 어떻게 되는지?

 

실직의 경우 실업급여 수급자 등으로, 파산은 법원으로부터 파산선고를 받은 경우(개인회생 포함)로 한정하여 전매동의가 가능하며, 신용불량은 신용회복위원회를 통해 채무조정(개인워크아웃)이 확정된 경우로 제한하여 전매동의가 가능합니다.

또한 전매동의를 목적으로 신용불량자가 되는 경우(채무 미상환, 국세·지방세 체납 등)에는 전매동의가 엄격히 제한되고 있으며, 위의 경우 모두 ‘주택 공급계약 후 발생한 사유’에 한정하여 제한적으로 운용합니다.

 

 

Q455

전매제한 예외사유에 해당하여 주택을 전매할 경우 전매된 주택도 기존의 전매제한을 적용받는지?

 

「주택법」 제73조제4항에서 각 호(제7호는 제외)에 해당하여 한국토지주택공사의 동의를 받아 주택을 제3자에게 전매한 경우, 해당 매수인은 주택법 제64조에 따른 주택의 전매제한기간을 적용받지 않습니다.

 

<출처 : 국토교통부>

 

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