[2022 주택청약 FAQ 9탄] 8 거주의무

---

☞ 목 차 ☜

Ⅷ 거주의무

Q456. 거주의무자가 근무 등의 사유로 타 지역에 거주하지만 거주의무자의 세대원들이 해당 주택에 거주하는 경우 거주의무를 준수한 것으로 볼 수 있는지?

Q457. 거주의무 대상에 재개발ㆍ재건축조합의 조합원 자격에 따른 주택 등도 포함되는지?

Q458. 생업 상 부득이한 사유로서 ‘세대원 전원’이 타 주택건설지역에 거주하는 경우의 세대원이란 청약 당첨 시 세대원 전원을 의미하는 것인지?

Q459. 청약 신청시부터 해당 주택건설지역에 거주하지 않고 있었고, 거주의무기간 중 타 주택건설지역에 거주하게 되는 경우도 거주한 것으로 간주되는지?

Q460. 오피스텔도 주거용으로 분양되는 경우 거주의무 대상이 되는지?

---

주택법령의 ‘거주의무자’란 사업주체가 수도권에서 건설‧공급하는 분양가상한제 적용주택, 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 공공재개발사업으로 건설‧공급되는 주택 등의 입주자(상속받은 자는 제외)를 뜻합니다. 거주의무자의 세대원에 대하여는 별도의 의무를 규정하고 있지 않습니다.

주택법 제57조의2

(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. (중략)
1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택<’21.2.19. 시행>
2. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 행정중심복합도시(이하 이 조에서 “행정중심복합도시”라 한다) 중 투기과열지구(제63조제1항에 따른 투기과열지구를 말한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 행정중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 입주자 모집조건을 달리 정하여 별도로 공급되는 주택<‘21.7.6. 시행>
3. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택<’21.7.6. 시행>

● 주택법령 상 거주의무는 2021년 2월 19일 수도권 분양가상한제 적용주택을 대상으로 처음 도입되었으며, 그 이전에는 공공주택 특별법에 따라 공공분양주택에 대하여 거주의무를 부과하였습니다. 따라서 현 주택법 상 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무는 2021년 2월 19일 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용되며, 그 이전에 입주자모집 승인 신청을 완료한 민영주택은 적용대상이 아닙니다.

- 마찬가지로, 행복도시 이전기관 등 종사자 대상 특별공급 주택 입주자에 대한 거주의무는 2021년 7월 6일에 도입되었으므로 2021년 7월 6일 입주자모집 승인을 신청하는 행복도시 이전기관 특별공급 주택부터 적용되며, 종전의 행복도시 이전기관 특별공급에 따라 분양된 주택은 거주의무의 적용대상이 아닙니다.

주택법<법률 제17486호, 2020. 8. 18.> 부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제3조(분양가상한제 적용주택의 입주자의 거주의무 및 주택의 전매행위 제한 등에 관한 적용례) 제57조의2, 제57조의3 및 제64조제1항부터 제3항까지의 개정규정은 이 법 시행 후 입주자모집 승인을 신청(「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자의 경우에는 입주자 모집공고를 말한다)하는 경우부터 적용한다.

● 거주의무자가 준수하여야 하는 거주의무기간은 ‘최초 입주가능일부터 계속하여 거주하여야 하는 기간’을 의미합니다. 다만 해당 주택에 입주하기 위하여 준비기간이 필요한 경우, 최초 입주가능일부터 90일까지는 부득이한 사유로서 해당 주택에 거주한 것으로 간주될 수 있습니다.

주택법 시행령 제60조의2

② 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.
1. 해당 주택에 입주하기 위하여 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일부터 90일까지로 한다.

● 거주의무기간은 인근지역 주택매매가격 등에 따라 그 기간이 달라집니다.

① 수도권 분양가상한제 적용주택은

‣ 공공택지：분양가격이 인근지역주택매매가격의 80% 미만인 경우 5년：분양가격이 인근지역주택매매가격의 80%이상~100%미만인 경우 3년

‣ 민간택지：분양가격이 인근지역주택매매가격의 80% 미만인 경우 3년：분양가격이 인근지역주택매매가격의 80%이상~100%미만인 경우 2년

② 행정중심복합도시 이전기관 등 종사자 특별공급 주택은 3년

③ 민간택지 분양가상한제 적용지역 내 공공재개발사업 주택은 2년의 거주의무기간이 각각 부과됩니다.

 

● 위의 ‘인근지역주택매매가격’이란 ‘수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침(국토교통부고시)’에 따릅니다. 인근지역의 결정, 분양가상한제 적용주택의 전매행위 제한기간·거주의무기간 등은 이 지침에 의거하여 결정됩니다.

 

수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침

제1조(목적)

이 지침은 「주택법」 제57조의2 및 제64조, 같은 법 시행령 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 수도권에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택의 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액을 정하기 위한 사항을 규정함을 그 목적으로 한다

● 거주의무자가 해당 주택에 거주할 수 없는 부득이한 사유가 발생하면, LH(공공주택사업자가 사업주체인 경우 해당 공공주택사업자)의 확인을 받음으로써 해당 기간 동안 거주의무를 준수한 것으로 간주될 수 있습니다.

① 거주의무자가 군인 특별공급을 받은 자로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 타 주택건설지역에 거주하는 경우,

② 거주의무기간 중 거주의무자를 포함한 세대원의 근무·생업 등을 위해 세대원 전원이 수도권이 아닌 타 주택건설지역에 거주하는 경우,

③ 주택법 시행령 제74조제4항제1호~제6호에 해당하여 전매제한이 적용되지 않는 경우

④ 거주의무자의 직계비속이 초·중등교육법 제2조에 따른 재학생으로서, 최초 입주가능일에 해당 학기가 끝나지 않은 경우(최대 90일까지),

등의 사유가 있으며, 실제 거주의무 간주 여부는 구체적인 사실 관계에 따라 LH 및 공공주택사업자가 소정의 절차를 거쳐 확인합니다.

주택법 시행령 제60조의2

② 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 이 경우 제2호부터 제8호까지의 규정에 해당하는지는 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 확인을 받아야 한다.

2. 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 거주의무자(이하 “거주의무자”)가 거주의무기간 중 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우
3. 거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 아닌 지역에 거주하는 경우
4. 거주의무자가 거주의무기간 중 세대원(거주의무자가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우. 다만, 수도권 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외한다.
5. 거주의무자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고 해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함한다) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우
6. 「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 같은 법 제13조에 따라 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 목적으로 인가를 받은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 가정어린이집을 설치ㆍ운영하는 기간으로 한정한다.
7. 법 제64조제2항 본문에 따라 전매제한이 적용되지 않는 경우. 다만, 제73조제4항제7호 또는 제8호에 해당하는 경우는 제외한다.
8. 거주의무자의 직계비속이 「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교에 재학 중인 학생으로서 주택의 최초 입주가능일 현재 해당 학기가 끝나지 않은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 학기가 끝난 후 90일까지로 한정한다.

● 위의 사유 없이 거주의무기간 내에 거주를 이전하는 경우 해당 주택은 LH가 매입비용(입주금+이자)을 지급함으로써 매입하여야 하며,

주택법 제60조의2

② 거주의무자가 제1항 단서에 따른 사유 없이 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 거주의무자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조 및 제64조에서 같다)에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다.

③ 한국토지주택공사는 제2항에 따라 매입신청을 받거나 거주의무자가 제1항을 위반하였다는 사실을 알게 된 경우 위반사실에 대한 의견청취를 하는 등 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 해당 주택을 매입하여야 한다.

④ 한국토지주택공사가 제3항에 따라 주택을 매입하는 경우 거주의무자에게 그가 납부한 입주금과 그 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액(이하 “매입비용”이라 한다)을 지급한 때에는 그 지급한 날에 한국토지주택공사가 해당 주택을 취득한 것으로 본다.

● 거주의무를 위반하여 거주의무기간 중 실제로 거주하지 아니하면서 거주한 것으로 속인 거주의무자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

주택법 제104조(벌칙)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.
10. 제57조의2제1항 및 제7항을 위반하여 거주의무기간 중에 실제로 거주하지 아니하고 거주한 것으로 속인 자

 

Q456

거주의무자가 근무 등의 사유로 타 지역에 거주하지만 거주의무자의 세대원들이 해당 주택에 거주하는 경우 거주의무를 준수한 것으로 볼 수 있는지?

 

거주의무는 거주의무자(해당 주택청약의 당첨자)에게 적용되는 것으로, 거주의무자 본인이 해당 주택에 최초 입주가능일부터 계속하여 거주하여야 합니다. 다만 거주의무자의 세대원들이 해당 주택에 실제로 거주하면서, 거주의무자 역시 세대원들과 함께 주민등록이 되어 있으나 생업 등의 사유로 타 지역을 간헐적으로 오가는 경우는 거주의무를 위반하였다고 판단하기 어렵습니다.

 

 

Q457

거주의무 대상에 재개발ㆍ재건축조합의 조합원 자격에 따른 주택 등도 포함되는지?

 

주택법 제57조의2에 따른 거주의무는 도시정비법에 따른 재개발ㆍ재건축조합의 조합원 자격 및 주택법에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합의 조합원 자격에 대하여는 적용되지 않습니다.

(예시) 경기도의 분양가상한제 적용지역에서 재개발사업으로서 건설ㆍ공급되는 공동주택의 경우라면, 해당 사업 재개발조합의 조합원 물량은 거주의무 적용대상 x, 조합원 외 인원에게 청약을 통하여 공급하는 물량은 거주의무 적용대상

 

 

Q458

생업 상 부득이한 사유로서 ‘세대원 전원’이 타 주택건설지역에 거주하는 경우의 세대원이란 청약 당첨 시 세대원 전원을 의미하는 것인지?

 

원칙적으로는 청약 당첨 시 세대원 전원을 의미하나, 혼인 등의 사유로 세대원 변경이 있는 경우라면 LH 등 공공주택사업자가 거주의무 간주사유를 확인할 시 해당 내용을 소명함으로써 변경된 세대의 세대원 전원으로서 거주간주를 인정받을 수 있습니다.

 

 

Q459

청약 신청시부터 해당 주택건설지역에 거주하지 않고 있었고, 거주의무기간 중 타 주택건설지역에 거주하게 되는 경우도 거주한 것으로 간주되는지?

 

청약 신청시부터 타 주택건설지역에 거주하고 있는 경우라면 해당 주택에 대한 거주의무를 준수하기 위한 상황이 부득이하게 달라진 경우라고 보기 어려우므로 거주한 것으로 간주하기 어렵습니다.

(예시) 당초 경기 지역에서 해당 주택건설지역의 거주자로서 해당 지역 분양가상한제 적용주택에 청약을 신청하여 당첨되었으나 향후 인사발령 등으로 인하여 부산 지역으로 세대원 전원이 거주하게 되는 경우라면 부득이한 사유로 인정하여 해당 기간 거주한 것으로 간주될 수 있으나,

- 거주의무자가 청약 신청 시 강원 지역에 거주하고 있으면서 경기 지역의 분양가상한제 적용주택에 청약을 신청하여 당첨된 경우라면, 향후 인사발령 등으로 인하여 부산 지역으로 이동하게 된다 하더라도 부득이한 사유로 인정하기 어려움.

 

 

Q460

오피스텔도 주거용으로 분양되는 경우 거주의무 대상이 되는지?

 

오피스텔은 주택법령에 따라 건설‧공급되는 공동주택이 아니므로 상기 거주의무의 대상이 아닙니다.

 

<출처 : 국토교통부>