[알쓸부잡] 부동산시장 꽉! 누른 '금리의 힘' 과연 언제까지?

부동산시장 꽉! 누른 '금리의 힘' 과연 언제까지?

기준금리 동결 가능성…'금리 공포' 언제 완화할까
저성장·전세대출 등 '금리' 존재감 커져
"결국 소득 늘어야 함" vs "고금리 익숙해질 것임"
"금리 앞에선 장사 없다."

지난해 국내 부동산 시장을 말 한마디로 표현하는 문장이다. 원희룡 국토교통부 장관도 이런 표현을 써가며 부동산 시장의 침체가 이어질 거라고 전망했죠. 부동산 정책을 이끄는 수장조차도 언급했을 만큼 금리가 주택시장의 '절대 변수'로 작용했었다.

그런데 이제 주택시장에서는 한국은행이 더 이상은 기준금리를 올리지 않을 수도 있다는 전망이 나오고 있죠.

이번 한국은행 금융통화위원회에서 두 명의 위원이 '동결' 의견을 밝혔다는 점, 또한, 한국은행이 내놓은 통화정책방향 결정문에서 기존의 "당분간 금리 인상 기조"라는 말을 '긴축 기조' 유지라는 단어로 바꿨다는 점 등이 근거로 꼽힌다.

역사상 가장 빨랐다는 기준금리의 인상 사이클이 막을 내릴 수 있는 분위기다. 그렇다면 그 동안 국내 주택시장을 힘것 억누르던 '금리 공포'도 역시 점차 완화하게 될까?

저성장에 전세대출 활성화…존재감 커진 '금리'

사실 지난해 초까지만 해도 기준 금리가 오른다고 집 값이 무조건적으로 떨어지는 것은 아니다라는 의견이 많았다. 실제 과거 금리 인상시기를 살펴보면 전혀 근거가 없는 말은 아니다.

기준금리를 급격하게 올렸던 2010년을 살펴보자. 2010년 7월에 기존 2프로였던 금리를 2.25프로까지 올린 것을 시작으로 1년여 만에 총 5차례에 걸쳐 기준 금리를 3.25%까지 올렸던 사례가 있다. 그런데 집 값은 최근의 흐름과는 정반대로 되레 올랐다.

그때는 금리와 집값이 함께 올랐었는데 왜 이번에는 두가지 지표가 반대로 가고 있는 걸까?

지난 금리 인상기 집값 추이

전문가들은 지금은 과거와 많이 다르게 금리의 영향이 클 수밖에는 없는 환경이 만들어졌다고 설명한다. 우선 최근에 전 세계적인 경기 침체의 흐름을 보이는것도 금리를 급격하게 올랐다는 점이 가장 큰 특징으로 꼽는다.

통상 기준금리는 경기가 활성화된 시기에 올리는 경우가 많다. 금리를 올려도 수요자들의 소득은 그 보다는 더 오르다보니 '체감'이 크지 않았다는 거다. 예를 들어 경제성장율이 5%에 달한다면 금리를 3% 올린다고 해서 소비가 바로 위축하지는 않는다는 설명이다.

하지만 최근에는 글로벌 경기침체의 우려가 높아지는 데다 우리나라 역시 '저성장의 시대'에 접어든 영향으로 '기준 금리'의 존재감이 커질 수 밖에 없다는 분석이다. 정부(기획재정부)조차 올해 경제성장율을 1.6%로 제시했을 만큼 그리 전망이 좋지 않다.

송승현 도시와경제 대표는 "만약에 금리가 5% 올라도 소득도 같이 10% 오르면 금리 인상분을 상쇄하겠지만 우리나라는 저성장 국면에 돌입했다는 점, 이것을 고려해야 한다"고 언급하며 "소득으로만 이자를 감당하기 어려워지니 기준 금리의 변수가 더 강해진 것"이라고도 설명했다.

최근 금리 인상기 집값 추이

오랫동안 저금리 환경에서 맞닥뜨린 급격한 기준금리의 인상이 수요자들의 심리를 위축시킨 영향이라는 설명도 있다.

우리나라는 큰 틀에서 2010년대 초반 이후에 약 10여년간 금리를 인하했다고 볼 수 있는데, 특히 2015년 이후부터 기준금리가 1%대 이하로 이어져 왔으니 저금리의 시대가 당연한 듯이 여겨졌다. 그러다 단기간에 갑자기 금리가 오르니 수요자들은 적응하지 못했다는 설명이다.

경인여대 MD비즈니스학과 교수인 서진형 교수는 "오랜 기간동안 저금리를 겪어 왔는데 갑자기 고금리로 전환이 되니 수요자의 인식이 금리 변화의 속도를 따라가지 못하면서 그에 따른 심리가 얼어붙었다"고 분석했다.

여기에 더해서 최근 들어 전세대출이 활성화되면서 금리의 영향이 더욱이 커졌다는 분석도 있다. 송 대표는 "과거에는 기준 금리 인상 등으로 부동산 매매가 부담스러우면 전세로 가는 사례가 많았는데, 이제 전세를 선택해도 어차피 대출을 받아야 하는 안좋은 상황"이라며 "결국에 전셋값도 급락하고 매매가격도 역시 동반해서 떨어지는 것"이라고 설명했다.

"금리 내려도 소득이 늘어야 거래가 살아날 것"

그렇다면 올 해의 분위기는 어떨까? 한국은행이 금리를 동결했다 하더라도 당분간은 '고금리' 유지에는 변함이 없을 텐데. 이런 '고금리'의 영향에 부동산 시장은 계속 위축할까?

우선 기준 금리 인상이 멈추더라도 그 존재감은 여전할 것이라는 전망이 많다. 특히 저성장이 지속하는 한 침체된 흐름은 이어질 수밖에는 없을 거라는 전망이다.

서 교수는 "기준 금리가 동결 혹은 하락하더라도 국내 경기와 글로벌경제가 활성화해야 침체된 분위기가 바뀔 수가 있을 것"이라며 "결국은 소득이 증가해야만 금리의 영향도 적어지고 수요까지 살아나게 될 것"이라고 말했다.

송 대표 역시 "앞으로 경기 침체의 영향이 클 수밖에 없을 것"이라며 "집 가격이 일정 수준까지 낮아지기 전에는 금리가 높다는 인식으로 인해 거래절벽이 이어질 수밖에는 없을 것"이라고 설명했다.

다만 올 해는 지난해와는 다르게 수요자들이 높은 금리에 익숙해질 수도 있다는 분석이 있다. 지금의 기준 금리 수준에 익숙해지는 만큼 수요에 대한 심리가 어느 정도 높아질 수 있다는 전망이다. 특히 기준금리의 영향으로 존재감이 미미했던 정책 역시 효과가 나타나기 시작할 거라는 전망이다.

부동산R114 리서치의 윤지해 팀장은 "지난해의 경우에 기준 금리 인상 속도가 매우 빠르니 일종의 '긴축 발작 현상'이 나타난 것으로 판단할 수 있다"며 "올해 역시나 기준 금리가 주요 변수가 될 것이다. 하지만, 수요자들이 점차 이런 고금리 환경에 익숙해지고 정부의 정책이 전향적으로 규제 완화하고 있어서 거래는 지금보다 더 많아질 수 있다"고 분석했다.